Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) создается для приобретения комнаты, квартиры или индивидуального дома, гаража либо места для парковки. В отличие от ЖСК, который, как правило, создавался для строительства одного дома, ЖНК «работает» с разными домами, приобретая жилье для пайщиков, как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, он может сам выступать в качестве застройщика или участника строительства.
По закону о ЖНК, пайщик должен сначала накопить минимальную часть взноса (не менее 30% от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 30% из собственных средств, а на остальные 40% берет для пайщика банковский кредит и выделяет ему квартиру. Человек может сразу в нее заселиться, но, пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности ЖНК.
Для того чтобы ЖНК не увязали в строительстве на стадии котлована и не направляли все деньги на возведение одного дома, закон № 215-Ф3 ограничил участие кооператива в новом строительстве. На эти цели разрешается направлять не более 30% средств, если ЖНК участвует в новом строительстве в качестве застройщика или дольщика.
Каких-либо преимуществ, кроме того, что проценты у жилищно- накопительных кооперативов ниже, чем при классической ипотеке, у ЖНК нет. Однако для вступления в ЖНК подтверждение дохода не требуется. Гражданину достаточно написать заявление о том, какую квартиру он хотел ба приобрести, и вовремя вносить взносы. Все остальные проблемы решает за него кооператив. Минус: член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость.
Жилищно-строительный кооператив относится к потребительской сфере, где реализуется процесс строительства жилья с постепенным преобразованием в товарищества собственников жилья. Эта схема существовала задолго до долевого строительства, она проверена и законодательно отработана. Суть данной схемы — целевое назначение вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивать свой пай, за которым забронирована конкретная квартира.
Приобретение объекта недвижимости через участие в кооперативе дает меньше накладных расходов. Однако в этом случае объект недвижимости становится собственностью кооператива и, как следствие, возникают сложности при оформлении его залога.
Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.
Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.
Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:
Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.
Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.
Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.
Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.
Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.
Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.
В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:
Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.
Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.
ЖСК создается следующим образом:
Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:
Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:
Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.
ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.
Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:
Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:
Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.
Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.
Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.
Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:
В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.
У каждого вида жилищного кооператива имеются свои особенные преимущества, однако если обобщить, то получатся следующие положительные моменты:
Несмотря на такие положительные стороны, жилищные кооперативы не лишены существенных недостатков:
В следующем видео коротко расскажут о том, что такое жилищные кооперативы и зачем они нужны:
Членство в жилищном кооперативе приносит больше выгод, чем убытков. Все риски связаны только с тем, что гражданин сделал не правильный выбор организации.
Жилищно-накопительный кооператив – это объединение лиц, деятельность которых направлена на покупку жилья. Члены вносят паевые взносы, которые используются для строительства многоквартирного дома или приобретения уже существующих квадратных метров.
Граждане, желающие приобрести жилье и самостоятельно управлять многоквартирным домом, часто организовывают различные объединения.
ЖНК в этом случае является одним из самых удобных способов реализации таких намерений. Главной же целью объединения выступает обеспечение жильем участников на выгодных условиях и с минимальными рисками.
ЖНК – это юридическое лицо, поэтому после принятия решения о создании организации, необходимо ее зарегистрировать.
Для осуществления процедуры регистрации председатель кооператива обязан предоставить в Росреестр стандартный пакет документов. Справка: выполнить эту обязанность может любое другое уполномоченное лицо.
В ЖНК обязательно должны функционировать необходимые органы управления. Помимо председателя в организации должна быть ревизионная комиссия, правление и собрание участников. Что касается прав ЖНК, то члены организации могут создавать уникальные учредительные документы и с их помощью добиваться поставленной цели.
Например, обычно для принятия каких-либо решений требуется, чтобы проголосовало больше половины участников. Но в Уставе ЖНК может быть прописано совершенно другие условия, при которых для успешного голосования требуется две трети голосов. Естественно, учредительные документы должны быть составлены соответственно российскому законодательству.
ЖНК как юридическое лицо обязано нести определенную ответственность за свою деятельность. №215-ФЗ о жилищных накопительных кооперативах, регулирует деятельность организации и содержит ряд норм, указывающих на выполнение обязательств перед кредиторами.
Все кредиторские задолженности кооператива является ответственностью каждого участника. Другими словами, все члены ЖНК обязаны отвечать перед кредиторами всем общим имуществом организации, поэтому ответственность распределяется поровну между всеми.
Как организация ЖНК обязана предоставить участникам услуги соответствующего уровня. В противном случае любой член объединения имеет право проверить деятельность кооператива, а затем подать соответствующую жалобу или оспорить работу предприятия в суде.
Участник жилищно-накопительного кооператива – это гражданин РФ, достигший 16 лет. Главная обязанность каждого члена кооператива заключается в своевременном внесении своих паевых взносов.
Для того чтобы вступить в организацию, достаточно предоставить личные документы, заявление и вступительный взнос, размер которого определен учредительными документами.
ЖНК самостоятельно рассчитываю сумму первоначального и последующих взносов. Составляется график, по которому пайщик обязуется их вносить.
Но помимо платежей для приобретения квартиры участники кооператива обязаны оплачивать членские взносы.
К правам члена кооператива относится:
Помимо прав у участника кооператива есть и свои обязанности:
Как только гражданин становится членом кооператива, правление решает вопрос о предоставлении ему необходимой жилплощади. То есть, человек может проживать в квартире и выплачивать свой пай. Естественно, права собственности ограничиваются до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма. Поэтому член ЖНК не может, к примеру, продать недвижимость.
Различных организаций, целью которых является обеспечение участников жильем, достаточно много.
Поэтому при выборе кооператива необходимо ознакомиться со всеми его плюсами и минусами. Преимущества ЖНК заключаются в следующем:
Главные недостатки объединения заключаются в:
Перед тем, как принять решение об участии в ЖНК, необходимо учесть все риски и проконсультироваться со специалистом.
ЖНК как юридическое лицо может быть реорганизовано или ликвидировано. Реорганизация предусмотрена, если происходит:
Ликвидация может быть принудительной, то есть по решению суда. Это возможно, если ЖНК нарушает законодательство или обанкротился. Добровольная ликвидация обычно осуществляется, если кооператив выполнил поставленные задачи.
При этом следует учитывать риски, которые несут участники кооператива:
Если ЖНК создан для мошеннических целей, участники вряд ли смогут получить квартиры или вернуть вложенные средства.
Существуют нюансы, о которых обязан знать каждый вступающий в кооператив участник:
При всех недостатках жилищно-накопительный кооператив может быть идеальным решением жилищного вопроса. Законодательство постоянно меняется, поэтому регулирование деятельности таких кооперативов улучшается. А значит, члены ЖНК приобретают дополнительные права и гарантии.
Это простой и удобный способ приобретения жилплощади. Но участие в кооперативе связано с определенными рисками. Поэтому важно тщательно проверять всю документацию и договор, который заключается с организацией.
Жилищно-накопительный кооператив представляет собой объединение пайщиков на добровольных началах, желающих приобрести недвижимость, но не имеющих достаточного количества денежных средств и не желающих обращаться в банк для получения ипотечного займа. Под недвижимостью в данном случае понимается квартира или жилой дом: участие в ЖНК не дает возможности покупки комнаты или земельного участка под строительство.
По данным Федеральной службы финансовых рынков в Российской Федерации действует 73 подобных объединения, из них семь располагаются в Санкт-Петербурге. Деятельность объединений регулируется 215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». В частности в законе прописывается обязательность создания резервного фонда. Его размер определяется индивидуально, но не может быть меньше 1, 5 % от паевого фонда. За счет него в случае необходимости покрываются убытки кооператива, что позволяет гарантировать сохранность средств, внесенных в него пайщиками. Кроме того, надзор за деятельностью таких кооперативов осуществляется с помощью ежегодных аудиторских проверок, проводимых Банком России. Все ключевые решения относительно деятельности ЖНК принимаются общим собранием его членов, в котором каждый имеет равные права.
Жилищно-накопительные кооперативы России фактически являются объединениями, позволяющими их членам накопить первоначальный взнос на приобретение недвижимости, а затем предоставляющими недостающую сумму на покупку квартиры в качестве займа. Их принцип действия основывается на следующих шагах:
Жилищно-накопительные кооперативы, отзывы о которых можно найти в Интернете точно так же, как и отзывы о застройщиках, - объединение граждан на добровольных началах. Именно поэтому при необходимости из такого кооператива можно выйти. Алгоритм выхода из ЖНК зависит от того, на какой конкретно стадии приобретения недвижимости находится его участники.
Кроме того, пайщик может не только выйти из кооператива, но и продать свое участие в нем, передать его.
Таким образом, жилищно-накопительные кооперативы являются альтернативой ипотеки, позволяющей приобрести недвижимости при отсутствии возможности внесения крупного первоначального взноса. При этом деятельность любого ЖНК координируется законом, который одновременно вносит определенные ограничения, например, невозможность приобретения недвижимости ранее, чем через два года после вступления в кооператив. Именно поэтому перед тем, как принять решение вступлении в ЖНК, стоит изучить все нюансы и взвесить за и против.
Жилищно-накопительные кооперативы – это такие экономические предприятия, главная задача существования которых заключается в следующем: они должны удовлетворять потребительские нужды россиян. ЖНК – это и финансовая, и строительная организация (два в одном) . Благодаря таким кооперативам происходит привлечение финансов граждан конкретного региона под строительные нужды, приобретения новых зданий жилого типа. Эти кооперативы могут заниматься строительством, как в стандартных жилых зданиях, так и в многоквартирных помещениях.
Главные нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность ЖНК в России – это, конечно же, ЖК РФ, и №215 ФЗ. В них прописаны опции, задача, ответственность участников предприятия и все нюансы, касающиеся рассматриваемых нами организаций. Работая с ЖНК, помните о следующем важном моменте: все, кто могут в них участвовать – исключительно россияне.
Цель ЖНК — привлечение средств граждан в строительство
Основная задача создания ЖНК – предложение людям чего-то нового. Таким образом, граждане получают дополнительную самостоятельность в самоуправлении. Как раз по этой причине создание такого кооператива всегда происходит по желанию самих граждан. При этом они должны соблюсти некоторые требования.
В рамках закона граждане-пайщики имеют право купить жилое помещение в любом российском городе. Оно может быть и в их городе, и в другом населенном пункте.
Члены ЖНК вносят деньги для того, чтобы укрепить позиции учреждения, расширить вероятные транзакции, проводимые организацией. Как раз по этой причине крайне важно грамотное управление всеми финансами в любом ЖНК. Поэтому каждый такой кооператив может пользоваться своими накоплениями только после того, как собранием будет вынесено общее решение.
Финансы участников, поступающие на персональный счет учреждения – это кредитные деньги, так как они обладают всеми характеристиками заемных финансов. Стоит не забывать о следующем важном моменте: любой отдельно взятый участник учреждения не имеет права занимать кредитные средства у жилищного накопительного кооператива.
Эти денежные средства можно использовать только одним способом – можно ввести их в процесс, который регулируется ЖНК с целью достижения конкретных задач и целей (как экономического, так и социального характера).
Уставной капитал любого ЖНК обладает конкретным указанием касательно суммы паевых депозитов членов, по достижению которой участник может претендовать на получение жилого помещения. Таким образом, каждый участник получает шанс приобрести жилье. При этом обязательно учитываются общая сумма и временные рамки, в течение которых членом вносились на общий счет финансы.
Выдача жилья производится после решения специализированного органа
Как только орган, управляющий ЖНК, примет решение внести жилье в перечень собственности предприятия, член-участник получает это жилое помещение. С этого дня у представителя ЖНК появляется право на использование здания, на проживание в нем.
Важно учитывать следующий момент: на этой стадии существуют конкретные факторы документального плана. Они ограничивают свободу действий члена ЖНК, получившего конкретное жилье для проживания. Снятие таких лимитов возможно лишь после полноценной оплаты физическим лицом – гражданином взноса (пая).
Жилищный накопительный кооператив обладает не только плюсами, но и определенными минусами.
Плюсы заключаются в следующем:
Хотя выше мы перечислили огромное количество плюсов, предоставляемых жилищно-накопительным кооперативом, у этой формы социально-экономического учреждения есть и довольно существенные минусы. Заинтересованные лица обязательно должны принять их к сведению перед принятием окончательного решения – становиться участником ЖНК или же нет.
